El Ayuntamiento de Barcelona ha lanzado, este mes, una campaña contra los alojamientos turísticos ilegales. Para ello, ha creado una página web (www.fairtourism.barcelona) donde un usuario puede consultar si una vivienda cumple las condiciones para alquilarse como tal y, por tanto, es un alojamiento legal. ¿Cómo? El usuario introduce la dirección del piso (nombre de la calle y número del edificio) en el buscador de la web, y éste busca en la base de datos de pisos registrados como viviendas turísticas si dicho emplazamiento está inscrito (y si ha cumplido con los impuestos requeridos como alojamiento turístico). En caso de que la consulta sea negativa, la misma web permite formalizar un comunicado al Ayuntamiento para denunciar un caso ilegal de alojamiento turístico.

La normativa de viviendas de uso turístico en Cataluña establece que “el titular de la actividad es el propietario de la vivienda, aunque su comercialización se pueda encargar a un gestor”. Por tanto, en caso de detectarse un inmueble alquilado como alojamiento turístico sin estar al corriente del pago de las tasas correspondientes (es decir, siendo un alojamiento turístico ilegal), el responsable es el propietario de la vivienda, siendo él quién deberá demostrar que ha sido víctima de un fraude por parte de su arrendatario.

Diferencias en alquiler “turístico” y alquiler “de temporada”

En este marco, si nos centramos en el arrendamiento directo entre propietario e inquilino (arrendador y arrendatario respectivamente), encontramos dos tipos de contrato de alquiler fáciles de confundir: el alquiler “turístico” y el alquiler “de temporada”.

El alquiler de “temporada” se regula según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, que atiende el alquiler de vivienda contemplando todo tipo de duración de un contrato. Es decir, según la LAU, un propietario puede alquilar su casa por 2 años, 2 meses o 2 días sin especificar la actividad que realizará su inquilino, siempre y cuando, se trate de un alojamiento transitorio y que la ocupación del inquilino sea ocasional.

Pero, ¿en qué se diferencia del alquiler “turístico”? Básicamente en dos puntos: la ley que lo regula y los servicios que el arrendador ofrece al arrendatario.

Y es que, más por una cuestión de intereses político/comerciales que por una necesidad jurídica, la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que la relación arrendador – arrendatario de alquiler “turístico” pasará a depender de la normativa de viviendas de uso turístico y del Código Civil: así se establece una distinción entre alquiler turístico y alquiler de temporada.

Art. 5e LAU La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Además de la ley que los regula, los alquileres “turísticos” también se diferencian de los de “temporada” en que, en el primer caso, el arrendador realiza servicios propios de alojamientos del sector hotelero como son la limpieza, el cambio de ropa de cama, incorporar productos del baño, etc. En el caso de alquiler “de temporada”, pero, simplemente se cede el uso de la vivienda por un tiempo determinado a cambio de un precio pero el arrendador no se compromete a realizar ningún servicio de atención hacia el inquilino.

Por tanto, tanto el alquiler “turístico” como el de “temporada” son legales siempre y cuando se cumplan las indicaciones legales.

Y en este punto, ¿cuándo se produce un subarriendo?

El subarriendo se produce cuando un arrendatario alquila parte, o la totalidad, de la vivienda. Afecta no solamente a grandes ciudades, como Barcelona o Madrid, y se produce, en ocasiones, con objetivos diferentes al turístico. Su problemática ha aumentado en los últimos años precisamente por el precio de dicho alquiler. ¿Por qué? Pues porqué el alto precio por el que el inquilino subarrienda una habitación por días o semanas le permite asumir el coste total de la vivienda e incluso obtener beneficios.

Entre la diversidad de investigaciones que realizamos los detectives privados, también ocupan una parte muy importante de nuestra dedicación las investigaciones relacionadas con subarriendos ilegales, principalmente, en viviendas de renta antigua. En este marco, se producen casos como en los que el arrendatario titular ha fallecido y sus familiares no han informado de dicha defunción al propietario de la vivienda para poder seguir beneficiándose de la misma a un precio mucho inferior del que correspondería actualmente, ya sea por usarlo ellos directamente o para alquilarlo a un precio superior al que pagan.

¿Cuándo es legal un subarriendo?

La LAU contempla que subarrendar una parte o toda la vivienda es legal cuando el arrendador (titular propietario de la vivienda) esté de acuerdo y se haya aceptado explícitamente esta actividad en el contrato de alquiler y siempre que el importe del subarriendo no sea superior a la cantidad del alquiler inicial. Es decir, que el subarriendo no suponga un lucro por parte del arrendatario. En este caso, la responsabilidad de daños y desperfectos, así como las molestias para el vecindario generadas por las personas subarrendadas, recaerán en el inquilino titular del alquiler.

Son pocos los casos en los que el propietario permite el subarriendo de la vivienda (es más habitual en locales comerciales u oficinas) y la práctica de esta actividad sin consentimiento del arrendador es causa de extinción de contrato.

Es importante estar atento a las señales que indican que una vivienda puede estar siendo realquilada. En muchos casos, son los propios vecinos que alertan de un repentino aumento de ruidos en un domicilio, tránsito de gente desconocida por la escalera, constante ir y venir de maletas. En estos casos, desde Delphos Detectives Privados le recomendamos tomar medidas a tiempo y ponerse en manos de profesionales con experiencia en investigaciones relacionadas con alquileres ilícitos para recoger pruebas válidas que le ayuden a acabar con esta situación.